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发表于: 2017-12-11 12:27:03 | 显示全部楼层

中共中央政治局12月8日召开会议,分析研究2018年经济工作。会议提出,加快住房制度改革和长效机制建设。有专家表示,长效机制是要促进房地产市场平稳健康运行,避免房地产市场的大起大落,主要靠立法、税收等来推动。

这次会议提出的要点,很可能在即将召开的明年中央经济工作会议上做出详细部署。就房地产领域而言,中央此次提出“加快住房制度改革”,意味着在多年行政调控房地产市场之后,明年将会是关键制度“改革之年”,相关制度改革或对中国楼市会产生深远影响。

首先,行政调控很可能会转向制度调控。过去十几年来,行政调控对于抑制房价、促进楼市稳定发展发挥了重要作用。行政调控虽然具有灵活性、针对性、有效性等优点,但却难以让市场形成稳定预期,所以,不能从根本上稳定楼市。而制度改革可以形成稳定预期。

去年以来的新一轮楼市调控,已经收到初步效果,但要巩固成果以及进一步取得成效,也需要制度改革。特别是去年中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,行政调控正在实现这一目标,但从长远来说,最终要靠相关制度改革使房子告别投资、回归居住功能。

所以,即使以后仍离不开行政调控,但未来趋势将会是制度调控。所谓制度调控,就是把楼市主要问题写进制度,关进制度笼子,一旦问题出现,依照制度规定进行处理。即便有行政调控,也会由法律法规来授权。如此一来,既可降低行政成本,也可提升调控效果。

其次,住房制度改革“改”什么。住房制度改革显然是一个系统工程,就住房种类来说,涉及商品房、保障房、租赁住房等。就住房要素来说,涉及土地、金融、财税等方面。如果进行住房制度改革,恐怕要动“大手术”,要对亟须改革的制度全面梳理、统一部署。

比如商品房方面,在销售价格方面可能要进一步规范,因为销售价格问题突出,不久前全国就开展过商品房销售价格联合检查;在预售方面也可能调整制度,因为深圳等地已经率先探索预售制度改革,试行现房销售。再如住房租赁,推进“租购同权”也需要制度护航。

《房地产税法》被认为是我国楼市长效机制中的关键性制度。尽管该法律不断传出起草的消息,但究竟何时进入立法审议程序,何时出台实施,仍是未知数。此次中央明确提出加快住房制度改革,或许是推进《房地产税法》加快立法、尽快出台的一个信号,值得期待。

其三,住房制度改革怎么“改”。尽管目前不清楚怎么“改”,但基本可以确定的是,必然会以问题为导向,针对过去多年暴露的问题对症下药;必然会以新定位、新理念为核心。譬如,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一新定位,应成为改革之“核”。“租购同权”这一新理念广受期待,也应成为改革重点。

众所周知,1998年房改影响巨大,但之后多年很少公开再提住房制度改革。而这次提出加快住房制度改革,会是1998年房改之后最重大最全面的一次房改吗?无疑,这会是舆论最关注的问题之一。如果新一轮房改到来,中国楼市将发生彻底变化。即使不是最全面最彻底房改,“加快住房制度改革”也值得期待。


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