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卢娇
发表于: 2018-4-15 10:58:24 | 显示全部楼层

一季度东莞住宅楼市大幅转淡,全市住宅供需创近四年同期新低。从供应来看,各类住宅供应环比跌幅均超66%,别墅供应跌幅最大;成交方面,一季度全市住宅成交100.82万平方米,环比下滑超4成。其中,别墅成交比例持续萎缩,创历史新低。业内人士分析表示,主要与限购限贷政策持续,市场观望情绪等多方面因素有关。

  供需:供需环比同比全线下滑

  一季度各类住宅供需环比同比全线下滑,写字楼和商铺成交跌幅达四五成。东莞中原战略研究中心负责人表示,从供应来看,各类住宅供应环比跌幅均超66%,别墅供应跌幅最大;从成交角度看,洋房成交量与去年一季度相比持平,环比跌幅近45%。非住宅方面,除写字楼供应小幅增长外,商铺和车位供需均环比显著下滑。从成交角度看,写字楼和商铺成交跌幅在50%左右,反映商业投资需求明显减少。

  受政策环境逐渐趋严,市场观望加重,叠加春节因素影响,购房需求释放放缓,一季度东莞住宅楼市大幅转淡,全市住宅供需创近四年同期新低。东莞中原战略研究中心数据显示:一季度全市住宅成交100.82万平方米,环比下滑44.46%,同比下滑2.34%。市场成交降温较大,究其原因:一方面是限购限贷政策持续,市场成交乏力;另一方面,多家银行首套房贷款利率普遍上浮超20%,购房成本大幅增加,客户观望情绪进一步加重。同时,市场供应大减,加上春节返乡潮,项目现场人气较淡。

  但3月住宅供需大幅回升,网签均价整体维稳。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,3月东莞全市商品住宅供应33.02万平方米,环比大涨87.52%,新增供应量较大的代表项目主要有恒大御景半岛、玖颂江湾、万科云城、光大山湖城等。

  业内人士分析称,万科、碧桂园、恒大等房企在3月份加速推货,楼市供应量大增,全市商品住宅成交45.35万平方米,环比上升248.63%,但受政策面和资金面影响,市场需求释放受抑,3月宅成交量同比去年同期大幅下滑。

  房价:全市均价16877元/平方米

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2018年一季度东莞全市商品住宅成交均价为16877元/平方米,环比上涨0.39%,同比上涨6.76%;洋房均价为16454元/平方米,环比下降0.68%,同比上涨7.63%。受限购限价限贷等政策调控,房价明显滞涨。

  业内人士表示,从区域均价来看,21个镇区一季度住宅房价超过1.5万/平方米,7个镇区进入2万/平方米俱乐部,松山湖单个镇区进入2.5万元/平方米。另外,一季度,东莞洋房套均总价小幅下降至178万元,主要是石碣、桥头、东坑等价格洼地镇区成交放量增多。一季度洋房总价150万~200万元的成交量占全市洋房的37%,200万元以上的占28%。

  从东莞各镇街洋房套均总价看,南城以292万元/套的总价位居全市首位,环比上升5.8%。全市近七成镇街的洋房套均总价在150万元以上,超200万元的镇街已达10个。

 库存:临深片区严重供过于求

  截至2018年3月31日,东莞住宅库存套数40073套,库存面积为503.84万平方米,环比小幅上升2.09%,同比大增33.83%,库存升幅持续增大。按照过年一年消化速度计算,3月底住宅消化周期为10.7个月,环比持平,目前消化周期已回升至历史高位水平,加之后市供应持续放量,政策调控从严下“供过于求”的矛盾将日益显现。

  其中,3月全市镇区中松山湖及塘厦消化周期超40个月,主要房价标杆和限购下,客户入市门槛高,项目去化缓慢;临深片区库存积压严重,除了清溪外,去化周期均超12个月。另外14个镇区处于供过于求,11个镇区处于供求平衡,8个镇区处于供不应求。

  区域:中心城区仍为热点版块

  在区域供应方面,受到春节交投淡季影响,开发商推货意愿不强,一季度推货量显著下滑。滨海片区及东部产业园片区成供应主力,供应合计45.49万平方米。总占比全市53%,其中滨海片区供应尤其显著,达到24.36万平方米,水乡片区供应持续低迷,仅3.63万平方米。

  成交方面,一季度受到春节淡季及“返乡潮”的影响,加之限购限贷政策的持续调控,市场需求释放受抑,成交量下滑显著。其中,中心城区仍为市场成交热点,成交占比约26%,其余镇区成交量较为均匀。其中,石碣成交9.17万平方米排名全市一季度榜首,主要由于玖颂江湾及碧桂园珑远紫宸府分别签约429套及219套,东城成交8.39平方米平紧随其后,全市共有23个镇区成交超过2万平方米。

  从面积同比来看,2018年一季度全市过半镇区商品住宅成交均环比大幅上升,受到春节置业淡季的影响,仍有部分镇区同比下滑显著,其中莞城成交跌幅最大,下跌近7成。

  产品:别墅成交比例再创新低

  据东莞中原战略研究中心监测数据,一季度洋房成交套数占比95%,占绝对主导地位。公寓成交套数占全市的3.4%,与前几个季度相比相对稳定。受限购限贷影响,别墅成交比例持续萎缩,一季度别墅成交比例萎缩至1.3%,创历史新低。

  洋房方面,一季度供需均下滑明显,但90~110平方米和110~144平方米依然是两大成交主力户型,分别占比48%、32%。数据显示,近两年110~144平方米的户型成交比例增幅最大,反映首改需求明显放量;受限购限贷等政策抑制,144平方米以上户型成交大幅锐减,一季度144平方米以上洋房成交比例持续保持在4%左右。

  多限政策调控显效,东莞别墅供需市场亦持续低迷,2018年一季度东莞别墅产品供需环比大降,降幅分别为69%、37.4%。从别墅成交结构来看,250平方米以下经济型别墅仍占主导地位,约占全市的57%。受海逸豪庭、 金地城南艺境和卓越维港集中签约影响,144~200平方米别墅成交比例大幅上升至33%。

  但在住宅楼市调控的背景下,商业性质公寓因不限购而逐渐吃香,近两年东莞公寓市场可谓供需两旺。从公寓产品成交结构来看,近一年碧桂园旗下包括碧桂园苹果、碧桂园首座、碧桂园东江月等多个项目打造大量小型公寓,小型公寓凭借着低总价优势备受广大投资客追捧,成交量大增。2018年一季度,20~30平方米公寓成交740套,占全市公寓的21%。

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