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发表于: 2017-11-30 17:55:38 | 显示全部楼层

深圳拟修订条例,明确业主大会市场主体地位
  “钱袋子”将攥在业主手中
  小区电梯广告位收益本该归业主所有,为何从未见踪影?成立业主委员会,怎么就这么难?物业公司辞退后,为何还能赖着不肯走?……这些头疼事,很多小区的居民都遭遇过。
  近日,《深圳经济特区物业管理条例(草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)发布全文,面向社会公开征求意见和建议。《条例》明确共有物业收益归全体业主所有,规范业委会换届和日常监督管理, 强化政府对物业管理的指导和监督责任。
  权属不清纠纷多
  四成小区成立业委会,每年物业信访投诉约3000宗
  改革开放以来,深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式,诞生全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会、第一家物业管理企业,出台全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。“物业管理活动涉及千家万户,是重大的民生问题。”深圳市住房和建设局局长张学凡表示,此次修订,是全面提升物业管理法治化水平的需要,是有效化解物业管理矛盾纠纷的需要,也是主动服务民生工作的需要。
  目前,深圳共有住宅小区3597个,其中成立业委会的小区1476个,约占41%。近年来,深圳物业管理纠纷问题日益凸显,信访投诉居高不下,近三年投诉量分别达到了3210、3313和2611宗。
  深圳市住房和建设局副巡视员王曙彩将物业纠纷的原因总结为四类:一是共有产权权属不清,业主维权引发群体事件;二是业主大会权利义务落实不到位,业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难;三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺;四是市场机制难以发挥作用,物业服务陷入低价低质恶性循环,并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化,缩短了物业使用寿命,导致物业严重减值和缩水。
  “长期以来,由于我们认识不到位,简单把物业管理等同于行业管理,未能从加强综合治理的角度看待和处理这个问题。”王曙彩提出,要解决这些问题,必须对物业管理制度进行重塑。
  业主大会更管用
  业主大会可取得统一社会信用代码,开共有资金账户
  “这次修订,主要是沿着三条主线开展,一是加强业主自我管理,让业主有信心有能力参与到管理中;二是理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系;三是充分发挥政府在物业管理中的指导和监督作用。”深圳市法制办环资处处长金闻秀说。
  《条例》最大的亮点当属明晰共有物业规定,同时明确了业主大会市场主体地位。
  由于种种原因,物业小区业主共有部分权属处于模糊状态。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区,通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作,引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。《条例》在第二章“物业管理区域及设施”中,明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时,《条例》规定共有物业的收益归全体业主所有,必须存入共有资金账户。
  “先行《条例》中,由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。”张学凡说。《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案,取得统一社会信用代码证书,业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。
  “就像我们的家庭一样,‘钱袋子’归谁管,谁就说了算。” 参与此次《条例》起草的北京京都(深圳)律师事务所律师刘长森认为,《条例》实施后,业主大会有了社会信用代码这张“身份证”,就能够永续存在,并且能开设账户,将钱“攥在自己手中”,变被动为主动。“你提供的服务不符合要求、我不满意,我就能通过延迟付款等手段来抵制。”他表示,这将使业主占据主动权,也使物业管理模式从“全委托”变为“部分委托”或“单项委托”,实现根本性的转变。《条例》明确业主大会市场主体地位,解决过去物业公司与业主之间地位不对等的问题。
  业委会监管更严格
  提高业委会委员准入门槛,引入业主监事会加强监督
  “钱袋子”物业公司管,业主不放心;业委会掌管,业主就能放心吗?《条例》在修订过程中,有人担忧,赋予业主大会的各项权利最终仍需通过业主委员会落实,一些业主委员会委员素质参差不齐,如此规定会不会对广大业主不利。
  要担起“管钱”重担,业委会必须有一定的“门槛”。《条例》提高了业主委员会委员的准入基本条件,并明确业主委员会及其委员的法律责任。同时,规定对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利,不得授权业委会行使。
  除了自律,还需第三方监管。《条例》提出业主监事会和物业管理委员会两项制度。其中,业主监事会由业主大会决定是否设立,对业主委员会进行监督。而物业管理委员会由政府设立,对业主委员会的选举、换届、日常工作等进行指导和监督;并建立物业管理培训制度。
  值得一提的是,《条例》取消了“业必归会”制度,不再要求物业服务企业自取得资质证书之日起3个月内加入物业协会。王曙彩解释,从近10年的实施效果来看,对于很多侵害业主权益的企业,协会并未及时责令改正、给予通报批评、公开谴责等,未尽到相应管理责任。
  面对如此严格的监管,景洲大厦小区业委会主任邹家健认为,这对业委会有些“不公平”,“业委会本身没拿钱,是部分业主的公益参与,却要承担这么大的风险和责任,会让很多热心人望而却步。”
  “物业管理,应该是每个业主的事儿。”邹家健认为,不少业主都是事不关己高高挂起的心态,该参加的会不参加,等到会后,说三道四、发牢骚。这样,再好的条例也难以落到实处。业主应该积极参与到小区管理中,发挥更大的作用。

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